Cambiar de hipoteca variable a fija es algo que cada vez se plantean más personas con un préstamo hipotecario a sus espaldas. Si hasta hace unos tres años el 90% de las hipotecas que se firmaban eran a tipo variable, hoy día ese porcentaje se ha reducido al 60%, principalmente debido a la creencia de que los niveles tan bajos que tiene el euríbor no durarán mucho tiempo.
A ello hay que añadir que con la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria se abaratan considerablemente los gastos asociados al cambio de hipoteca variable a fija. No obstante no hay que olvidar que este cambio tiene sus riesgos, y que un préstamo a tipo fijo tiene sus ventajas pero también inconvenientes. ¿Quieres conocer todas las claves antes de tomar una decisión? Nosotros te las contamos.
Tabla de Contenidos
¿Qué diferencia hay entre ambos préstamos?
Antes de nada tenemos que tener claras cuáles son las características principales de ambos préstamos hipotecarios:
Préstamo a tipo variable
Se trata de un préstamo en el que el interés varía ya que se compone de un índice de referencia –normalmente el euríbor– más un diferencial establecido por el banco que es fijo. Por tanto si cuando se revisa el interés –habitualmente una vez al año- el euríbor ha subido, también subirá el interés que pagaremos, y por tanto nuestra cuota mensual.
Préstamo a tipo fijo
A diferencia del anterior aquí el interés que se paga se establece en la firma de la hipoteca y no varía durante todo el préstamo, por lo que no dependemos de índices como el euríbor. Tiene la ventaja de que se paga siempre la misma cuota, no hay sorpresas; sin embargo el interés que se abona por un préstamo fijo siempre será mayor que el de uno variable –al menos a fecha de firma de la hipoteca- ya que es el banco el que asume el riesgo.
¿Por qué cambiar de hipoteca variable a fija?
Como ya hemos dicho las hipotecas fijas siempre tienen un tipo de interés más alto en el momento de la firma en comparación con las variables, ya que es el propio banco en ese caso el que asume el riesgo de una posible subida del índice de referencia.
No obstante los préstamos fijos ofrecen la tranquilidad de saber con antelación qué cuota pagaremos cada mes y poder planificar mejor nuestra economía a medio y largo plazo. El hecho es que en una hipoteca a tipo variable dependemos de los cambios del euríbor, cuyo comportamiento depende de muchos factores –la mayoría ajenos incluso al control de los mismos gobiernos- y resulta impredecible saber qué niveles alcanzará a años vista.
Esta incertidumbre, unido a la creencia generalizada de que el euríbor no se mantendrá en los actuales niveles por mucho tiempo, hace que las hipotecas fijas se hayan convertido en un producto muy apetecible para muchos clientes. Actualmente los tipos fijos varían entre el 1,9% y el 2,6% según la entidad, unos niveles realmente bajos que los hacen muy interesantes.
¿Qué condiciones ofrece un préstamo a tipo fijo?
En realidad las diferencias al margen de las ya mencionadas son mínimas entre una hipoteca variable y una fija. Tampoco existen en lo que se refiere al período de amortización: hoy día existen préstamos a interés fijo a 30 años o más, mientras que los variables pueden llegar incluso a los 40 años.
Las hipotecas fijas ofrecen también plazos de amortización más cortos: 10, 15, 20 años… A menor plazo, menores son los intereses que pagaremos por el préstamo; pero claro está, las cuotas serán mayores, y no todo el mundo puede permitirse pagar un préstamo bancario en pocos años.
¿Cómo se realiza el cambio?
A la hora de realizar un cambio de hipoteca de variable a fija existen principalmente dos vías: la novación hipotecaria, y la subrogación.
La primera opción: la novación
En la novación lo que hacemos es renegociar las condiciones de la hipoteca que tengamos firmada con una entidad para intentar que el banco las cambie por otras mejores.
Normalmente los cambios renegociados suelen afectar al tipo de interés aplicado –por ejemplo si cuando firmamos estaba muy alto- o bien buscar ampliar la cantidad del préstamo –si necesitamos liquidez- o el periodo de amortización (para poder reducir las cuotas). Una vez negociadas las condiciones y aceptadas por ambas partes, la novación tiene unos costes asociados que debemos tener en cuenta:
- Tendremos que pasar por notaría –al tener que realizarse una nueva escritura- aunque el coste es menor que en una hipoteca nueva, y puede rondar los 100 euros para un préstamo pendiente de unos 100.000 euros.
- Al cambiar las condiciones debemos volver a inscribirla además en el Registro pero de nuevo el coste cuenta con bonificaciones y puede rondar también los 100 euros para el caso anterior.
- Por último hay que tener en cuenta los costes de tramitación en la gestoría, que pueden rondar los 150-200 euros, según el caso.
La segunda vía: la subrogación
Si nuestro banco no acepta negociar un cambio en las condiciones de nuestro préstamo, la alternativa que tenemos es recurrir a la subrogación de la hipoteca: esto supone trasladar nuestro préstamo a otra entidad.
La nueva ley hipotecaria que entró en vigor en junio de 2019 ofrece incentivos para convertir una hipoteca variable a una fija, bien sea mediante novación o mediante subrogación, estableciendo una comisión máxima a cobrar por la entidad del 0,15%, que además sólo se puede aplicar durante los tres primeros años de vida del préstamo.
No obstante hay que tener en cuenta que el cambio de entidad bancaria implica per se una modificación en las condiciones del préstamo, y que dicho cambio suele afectar justamente al tipo de interés. Además a diferencia de la novación (salvo que pidamos una ampliación de capital), en la subrogación es necesario llevar a cabo una tasación, que tiene un coste a cubrir por el cliente.
El camino de en medio: abrir otra hipoteca
Una tercera opción sería cerrar nuestra actual hipoteca y abrir una nueva en un banco con interés fijo. Es una opción a las “bravas” que resulta más cara que las otras dos, ya que puede que tengamos que pagar varias comisiones, incluyendo de cancelación o apertura, además de tener que afrontar gastos como la tasación del inmueble.
¿Qué decisión tomar?
Un cambio de hipoteca siempre supone un riesgo que debe meditarse cuidadosamente teniendo en cuenta todos sus pros y contras. Si creemos que tendremos capacidad para asumir las subidas futuras del euríbor, puede que prefiramos seguir con nuestra hipoteca variable; pero si buscamos la tranquilidad de saber lo que pagaremos cada mes, podemos estar dispuestos a pagar a cambio un interés mayor, al menos a corto y medio plazo.
Todo es cuestión de hacer cuentas y calcular cuánto acabaremos pagando al final del préstamo con cada opción. No obstante por mucho que temamos una subida del euríbor, la recomendación de los expertos es no cambiar hipoteca variable a fija si el interés fijo está por encima del 3%. Sencillamente, no compensa.