Qué significa una hipoteca abierta: sus ventajas, y sus riesgos

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Es importante que sepamos qué significa una hipoteca abierta cuando acudamos a nuestro banco a solicitar un préstamo hipotecario para comprar un inmueble. Lo cierto es que hay que distinguir bien entre las hipotecas cerradas –las más habituales- y las abiertas, que aunque a priori tienen muchas similitudes presentan también importantes diferencias. De ellas, de sus ventajas y de sus inconvenientes, vamos a hablar a continuación.

¿Qué es una hipoteca abierta?

Como acabamos de mencionar, existen dos tipos diferenciados de préstamos hipotecarios. Un primer tipo sería la hipoteca cerrada, en la que el tipo de interés es más bajo y donde el plazo de amortización que se ofrece puede ser hasta de 30 ó 40 años; estas hipotecas –las más comunes- son las preferidas para el cliente medio, que no espera cambios en sus niveles de ingresos.

Por el contrario en la hipoteca abierta la tasa de interés que impone el banco es mayor y los plazos de amortización son algo más cortos; pero a diferencia de la cerrada, aquí el cliente puede pagar una parte o la totalidad del préstamo por adelantado sin arriesgarse a ser penalizado, y además puede pedir dinero prestado –que se toma del capital amortizado- en cualquier momento y para cualquier fin.

El cliente dispone con este producto de una línea de crédito equivalente al capital ya amortizado, de la que puede retirar dinero al mismo interés a medida que va pagando los plazos.

Podemos por tanto concluir que una hipoteca abierta no es más que un crédito hipotecario. Se trata de un producto que se ofrece a personas de gran solvencia y con un excelente historial crediticio, que tienen grandes ingresos o que esperan recibirlos en poco tiempo. Por lo demás los trámites son muy similares y las opciones de tipos de interés son las mismas (fijo, variable, mixto, etc).

¿Qué ventajas tiene este tipo de préstamo?

Como acabamos de ver una de las principales diferencias de este producto respecto a una hipoteca convencional –cerrada- es que en la hipoteca abierta puedes disponer de nuevo del dinero que hayas pagado con tus cuotas, al mismo interés pactado aunque con distinto plazo de devolución.

No obstante esta línea de crédito tiene ciertas limitaciones. Así por ejemplo al disponer de parte del capital amortizado el banco suele cobrar una comisión por disposición, y como hemos dicho el crédito está limitado al capital ya devuelto con las cuotas; la entidad también establecerá un plazo mínimo y máximo para devolver esta disposición de capital.

Pese a estas limitaciones, hay una ventaja evidente en estas disposiciones de capital que nos permite el crédito hipotecario, y es que el tipo de interés es muy inferior al de un préstamo personal.

Por último otra ventaja importante de las hipotecas abiertas es que contamos con la posibilidad de adaptar el importe de las cuotas a nuestra conveniencia y de efectuar amortizaciones en cualquier momento sin penalización, a fin de rebajar los pagos o reducir el plazo.

¿Qué desventajas o riesgos hay?

Uno de los principales riesgos de este tipo de hipotecas viene precisamente de una de sus ventajas: y es que al ofrecer facilidades para el crédito y la deuda corremos el riesgo de endeudarnos demasiado si no llevamos un estricto control de nuestras finanzas. Además hay entidades que cambian las condiciones de las disposiciones de capital, en función de si se va a usar para inversiones en inmuebles (casas, terrenos…) o para bienes de consumo (coches, etc).

Por otro lado, si bien el interés de una disposición de capital con una hipoteca abierta es mucho más bajo, a la larga ésta puede salir más cara que un préstamo personal debido a que los plazos de devolución son mayores, y por tanto también lo es el interés acumulado. Esto es porque en las disposiciones el cliente suele alargar todo lo posible el plazo de devolución para que la cuota mensual no se dispare, por lo que el interés aumenta y también el dinero a pagar.

Otra importante desventaja que presentan este tipo de préstamos es la gran dificultad a la hora de llevar a cabo una subrogación a otra entidad en caso de que queramos mejorar las condiciones. De hecho muchos bancos ponen bastantes inconvenientes a la hora de hacer una subrogación de una hipoteca abierta –pese a que “legalmente” es posible- por lo que podemos vernos “atrapados” en un banco con el que no queremos estar.

¿Me conviene este producto?

Lo cierto es que como ya hemos hablado, este tipo de préstamos no están hechos para el cliente medio, ya que además de tener una buena solvencia exigen estar muy al tanto de sus riesgos para evitar una acumulación de deudas. De hecho hay muy pocas entidades que ofrezcan hipotecas abiertas, lo que evidencia que se trata de una opción con riesgos tanto para el cliente como para el banco.

¿Qué alternativas tenemos entonces si necesitamos una hipoteca y al mismo tiempo disponer de liquidez para un gasto extraordinario? Pues lo cierto es que existen otras opciones al margen de los créditos hipotecarios.

Una sería solicitar un préstamo personal, con el que podemos conseguir entre 40.000 y 90.000 euros a tipos de interés que rondan ahora mismo entre el 5 y el 7%. Otra opción sería solicitar una ampliación de hipoteca, negociando con nuestro banco para que aumente el capital del préstamo hipotecario que tenemos contratado. El interés sería el ya pactado para la hipoteca, si bien al tener que hacer una novación podemos incurrir en ciertos gastos.

En cualquier caso antes de endeudarnos es importante siempre recordar que, sea cual sea la opción que escojamos, la suma total de nuestros pagos destinados a saldar deudas –incluyendo la hipoteca- nunca debe superar el 35% de nuestros ingresos mensuales. Y bien, ahora que ya sabes qué significa una hipoteca abierta y qué puede ofrecerte… ¿Crees que es lo que estás buscando?