Provisión de fondos de hipoteca: ¿qué es y para qué sirve?

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La provisión de fondos de hipoteca es un concepto que seguro que te sonará, tanto si estás pensando en solicitar un préstamo al banco para adquirir una vivienda en propiedad como si recientemente has firmado una hipoteca con todos los trámites que eso conlleva.

No obstante es frecuente que surjan muchas dudas y preguntas sobre este tema: ¿en qué consiste exactamente la provisión de fondos? ¿Estoy obligado a hacerla? ¿Cuánto me va a costar? ¿Qué pasa si luego sobra dinero? A todas estas cuestiones vamos a darle respuesta en este artículo.

Empecemos por el principio: ¿qué es una provisión de fondos?

La provisión de fondos es un concepto habitual en muchos sectores como la abogacía o la notaría, donde es habitual que nos soliciten una cantidad de dinero por adelantado. Podemos definirla por tanto como una suma que se entrega a cuenta de los servicios que se nos van a prestar.

En el caso de las hipotecas, una vez que el banco nos la haya preconcedido tras estudiar nuestro perfil la entidad hará una estimación de los gastos que se requieren para llevar a cabo la operación de compraventa de la vivienda hipotecada. Es una cifra que suele rondar el 10% del precio del inmueble y que debemos tener ahorrada; hay que sumarle además el 20% del valor de la casa, ya que los bancos no suelen financiar más del 80% de la compra del inmueble.

Tradicionalmente esta operación ha incluido gastos como los de notaría, gestoría, registro, tasación, e impuestos: el IAJD, y el ITP o el IVA en función de si es una vivienda de segunda mano o nueva; también pueden incluir las comisiones de apertura u otras incluidas en la hipoteca. Todos estos gastos juntos suman la provisión de fondos, y pueden llegar a alcanzar entre los 1.000 y los 3.000 euros, según el caso.

No obstante la nueva ley hipotecaria que entró en vigor en junio de 2019 ha cambiado esto, ya que ahora son por norma los bancos quienes deben hacerse cargo de todos esos gastos, salvo la tasación del inmueble o las segundas copias del contrato, que deberá abonarlas quien las solicite. Por tanto, la provisión de fondos también debería reducirse considerablemente.

¿Es obligatorio hacerla para que me den la hipoteca?

La provisión de fondos es necesaria siempre que hagamos una operación de compraventa de una vivienda a través de una hipoteca –a veces es lo que se llama la “señal”- ya que es el dinero que adelantamos a la entidad para que realice los trámites necesarios antes de la entrega final de las escrituras.

En realidad se trata de unos trámites que podríamos encargar nosotros mismos a una gestoría, especialmente si no solicitamos un préstamo al banco; sin embargo lo habitual es que estas operaciones requieran una hipoteca, por lo que será la propia entidad que te ha concedido el préstamo hipotecario la que se encargue de realizarlos a través de una gestoría de su confianza.

Una vez se haya entregado la provisión y se hayan satisfecho los pagos pertinentes, el banco deberá facilitarnos los justificantes de los gastos para que podamos conocer en qué se han empleado los fondos y si ha sobrado dinero.

¿Me pedirán más dinero si la vivienda es más cara?

Lo cierto es que los trámites para formalizar una hipoteca no dependen del importe de la misma, sino de otros factores como son los propios honorarios de la gestoría o –por ejemplo- si la propiedad a registrar está lejos y requiere de gastos de desplazamiento. Es decir: no porque la vivienda sea más cara tienen por qué cobrarte más dinero.

¿Qué pasa si sobra dinero?

Vale, hemos cumplido con nuestra parte y hemos aportado la provisión de fondos para poder formalizar la hipoteca. Pero, ¿qué pasa si luego sobra dinero? Pues lo cierto es que esto es lo más habitual, y no tiene por qué suponer un problema.

Lo normal de hecho es que el banco o la propia gestoría calcule el coste de los trámites al alza para cubrirse las espaldas o ante posibles imprevistos; una vez concretadas las cantidades y abonadas, el banco al que solicitaste el préstamo deberá justificar los gastos y presentarte una liquidación con el dinero sobrante, que tú deberás revisar y aceptar para que se te devuelva a tu cuenta.

Eso sí, el plazo de devolución de la provisión de fondos de hipoteca no es inmediato, pueden pasar varios meses –normalmente 2 ó 3 como máximo- hasta que te avisen de que te han hecho el ingreso. En cualquier caso, el banco está siempre obligado a devolverte ese dinero y no puede quedárselo para –por ejemplo- descontarlo del préstamo sin tu consentimiento. No dejes que te tomen el pelo y recuerda: busca siempre un banco de confianza.