Qué es una novación de hipoteca? Seguro que te has hecho esta pregunta alguna vez si estás pagando un préstamo hipotecario. El hecho es que la duración de un préstamo de este tipo se prolonga durante años, décadas: un tiempo en el que pueden cambiar muchas cosas, incluyendo nuestras circunstancias personales y económicas, la situación del mercado, etc.
Es por ello que a lo largo de la vida de una hipoteca puede ser necesario hacer cambios en algunas condiciones, como los plazos o el importe de la misma, los titulares, o el tipo de interés aplicado, por poner algunos ejemplos. Y aquí es donde entra en juego la novación.
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¿Qué es una novación hipotecaria?
Básicamente una novación hipotecaria consiste en renegociar con el banco con el que tenemos firmado nuestra hipoteca las condiciones de la misma tiempo después de haberla contratado, con el objetivo de introducir cambios o mejoras que nos interesen y que, necesariamente, requerirán que el banco esté dispuesto a aceptar los nuevos términos.
Normalmente los cambios negociados suelen ir encaminados a reducir el interés que se aplica para reducir los pagos; es el caso por ejemplo si cuando firmamos los tipos de interés o el euríbor estaban muy altos y con el transcurso de los años han bajado. También es común buscar ampliar la cantidad del préstamo si necesitamos liquidez, o el período de amortización para así reducir las cuotas mensuales.
En cualquier caso es importante recordar que la novación siempre se lleva a cabo con el banco donde tenemos contratada nuestra hipoteca, y que es con quien tenemos que negociar para que cambie las condiciones so pena de marcharnos con nuestro préstamo a otra entidad (aunque esta operación, llamada subrogación, es más costosa).
¿Cuándo me interesa renegociar mi hipoteca?
Lo cierto es que aunque pueda parecer lo contrario, la novación es una fórmula muy habitual utilizada por los clientes con préstamos hipotecarios. Según datos oficiales del INI, en 2017 se cambiaron las condiciones de unas 90.000 hipotecas en España, de las que 70.375 fueron mediante novación: es decir, mediante negociaciones con el mismo banco.
Y es que hay muchas razones por las que en un momento dado puede interesarnos cambiar las condiciones de nuestra hipoteca. Entre las más importantes podemos citar:
- Incrementar el importe del préstamo para poder disponer de más liquidez.
- Ampliar el plazo de devolución del préstamo, para reducir las cuotas mensuales.
- Cambiar los sistemas de liquidación (por ejemplo modificar nuestro sistema de cuotas, incorporar periodos de carencia, etc) o la divisa de referencia (que puede no ser el euro).
- Liberar o incorporar nuevas garantías, ya sean inmuebles o personas (avalistas).
- Cambiar los titulares de la hipoteca por circunstancias personales: divorcio, separación, fallecimiento, etc.
- Reducir el tipo de interés de la hipoteca por otro más ventajoso debido a los cambios en el mercado financiero.
- Cambiar nuestra hipoteca de tipo fijo a variable, o viceversa.
¿Qué gastos lleva asociada esta operación?
La novación es una operación que lleva asociados una serie de costes. No en vano se trata en definitiva de renegociar las condiciones pero también los riesgos, por lo que ya de mano aunque nuestro banco esté dispuesto a aceptar los cambios querrá aplicarnos la llamada comisión de novación.
La buena noticia es que la nueva ley hipotecaria que entró en vigor en junio de 2019 ofrece incentivos para operaciones como la novación, y establece una comisión máxima a cobrar por la entidad que no podrá ser superior al 0,15%; además esta comisión sólo podrá aplicarla el banco durante los tres primeros años de vida del préstamo: después, será cero.
Además de esta comisión –que como acabamos de ver no siempre es aplicable- la novación tiene otros costes asociados que debemos tener en cuenta, y sobre los que en principio la nueva ley no introduce cambios:
- Tendremos que pasar por notaría –al tener que realizarse una nueva escritura- y si bien el coste es menor que en una hipoteca nueva, suele rondar entre el 0,2 y 0,5 % del préstamo que falte por pagar.
- Al cambiar las condiciones de la hipoteca, deberemos volver a inscribirla en el Registro: en este caso el coste suele ser un 50 % del importe cobrado por el notario.
- Tasación: si al renegociar nuestras condiciones se hace necesario volver a tasar el inmueble, el importe habitual oscila entre los 250 y 350 euros, según el tipo de vivienda.
- Por último hay que tener en cuenta los costes de la gestoría, que pueden rondar los 100-200 euros, según el caso.
¿Qué ventajas tiene la novación?
Ya hemos visto que con una novación buscamos cambiar o mejorar las condiciones de nuestra hipoteca para que se adapte a nuestra situación personal o a la evolución del mercado, sin por ello tener que abandonar nuestro banco. Y aunque es una operación que conlleva sus gastos, éstos son menores que la subrogación y –por supuesto- que los de cancelar la hipoteca. Además, en muchos casos ese desembolso se ve compensado por un ahorro de dinero.
Entre las principales ventajas a destacar de la novación está el hecho de que renegociemos con nuestro mismo banco, donde podemos tener contratados otros productos financieros –cuentas, nóminas, tarjetas, seguros, etc- que nos pueden dar un amplio margen de negociación. Además el mismo hecho de tener esos productos asociados haría más complicado el tener que cambiar de banco.
También cabe subrayar que en la novación contamos con opciones que no podríamos tener a priori con una subrogación, como es la posibilidad de ampliar el capital del préstamo o modificar los titulares.
Ahora ya sabes qué es una novación de hipoteca, con todas las posibilidades que puede ofrecer y sus ventajas: es hora de que hagas cuentas y pienses si no ha llegado la hora de pasarte por tu banco y renegociar ese punto del contrato que hace ya tiempo que no te convence… ¡Suerte!