El futuro de las hipotecas se presenta incierto. Lo cierto es que son varios los factores que entran en juego a partir de 2019 y que pueden influir en la evolución futura de los préstamos hipotecarios: desde la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, hasta la previsible evolución al alza del euríbor o los posibles cambios en el mercado inmobiliario.
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Así serán las hipotecas a partir de la nueva ley
La nueva ley hipotecaria que entra en vigor en junio de 2019 establece una serie de cambios que incluyen por ejemplo la obligación de la banca de asumir la mayor parte de los gastos de constitución de la hipoteca, así como mayores garantías y derechos para los hipotecados.
Esto en la práctica puede provocar que las entidades respondan con un encarecimiento de los tipos de interés o un aumento de las comisiones con el objetivo de recuperar el dinero perdido. Veamos en detalle qué novedades y qué consecuencias puede traer la nueva ley.
¿Hipotecas más caras?
Como hemos dicho con la nueva ley la banca debe asumir los gastos de constitución (notario, registro, gestoría, IAJD), mientras que se regulan ciertas comisiones para las que hasta ahora no existía límite o que venían siendo mucho más caras.
La previsión por tanto es que las entidades encarezcan sus préstamos hipotecarios –previsiblemente subiendo tipos de interés y comisiones de apertura, que quedan fuera de la regulación- así como otros productos como los créditos al consumo, con el objetivo de cubrir gastos.
Pasados unos meses de la entrada en vigor de la ley, es posible que veamos una ligera bajada de precios una vez los bancos analicen cómo les ha afectado el cambio legislativo y cómo ha evolucionado su cartera.
Menos gastos para el cliente
Con la nueva ley los firmantes de una hipoteca reciben una buena noticia: sólo deberán hacerse cargo de la tasación, mientras que el resto de gastos de constitución deberá pagarlos el banco. Esto reduce el esfuerzo económico inicial para el cliente.
También se abarata hasta la mitad el coste de amortización anticipada –y de manera retroactiva- que pasa a ser del 0,25% en los 3 primeros años y del 0,15% hasta los 5 años, en los préstamos a interés variable. En los de tipo fijo la comisión se reduce al 2% en los primeros 10 años, pasando al 1,5% a partir de entonces.
El nuevo texto legal incentiva por otro lado el paso de una hipoteca variable a fija, para aquellos que quieran olvidarse del consabido euríbor.
El hipotecado estará más protegido
La nueva ley fue formulada buscando evitar los abusos bancarios, por lo que introduce cambios importantes que dan más protección al hipotecado. Así por ejemplo se establece que éste deberá contar con un asesoramiento previo y gratuito del notario, que deberá dar fe de que conoce y entiende todas las condiciones que va a firmar. Por cierto: las llamadas cláusulas suelo quedan totalmente prohibidas.
Los intereses de demora, que antes podían alcanzar el 25%, también quedan limitados al 3% en las nuevas hipotecas y al 2% en las ya firmadas. Además los bancos no podrán ejecutar la hipoteca en caso de impago hasta que no se acumulen 12 cuotas o el 3% del capital del préstamo, durante la primera mitad de vida del mismo; durante la segunda mitad deberán sumarse 15 mensualidades impagadas o el 7% del capital.
Los expertos sin embargo avisan: estos cambios pueden tener una consecuencia directa para los nuevos firmantes de hipotecas, que podrían enfrentarse a condiciones más duras o a mayores reticencias de los bancos a la hora de conceder un préstamo. Al fin y al cabo el banco quiere correr los mínimos riesgos necesarios, y más aún si a partir de ahora lo va a tener más difícil para desahuciar a un cliente por impago.
El fin del boom de las hipotecas a tipo fijo
Actualmente y gracias a la caída del euríbor a valores negativos de los últimos años, en España vivimos un auténtico boom de las hipotecas a tipo fijo, que representan ya el 40% del total de los préstamos hipotecarios firmados cuando hasta hace pocos años apenas llegaban al 10%.
¿Veremos a las hipotecas fijas haciéndose con la mayoría del mercado? La respuesta de los analistas es un contundente no. La razón es que en cuanto suban los tipos de interés los bancos volverán a incentivar las hipotecas variables y a encarecer las de tipo fijo, algo que en realidad ya está pasando. Y es que las entidades bancarias lo que quieren es que el riesgo lo asuma el cliente, y no ellas… Y eso es lo que hacen en los préstamos a tipo fijo.
Otro motivo es que los propios clientes tienden a pensar a corto plazo y siguen siendo reticentes a hipotecarse a tipo fijo. ¿Por qué pagar ahora más intereses con una hipoteca fija, si tengo la posibilidad de pagar menos con una variable (olvidándonos del euríbor…)? Así que todo apunta a que las hipotecas a tipo fijo han tocado techo.
La incertidumbre pende sobre el euríbor
A pesar de que las hipotecas variables siguen siendo más atractivas con el euríbor en valores medios del -1,18%, lo cierto es que nos hemos olvidado demasiado fácilmente de que hace 10 años este índice estaba casi al 5,4%…
Para una hipoteca de unos 150.000 euros a 20 años con un diferencial del 1%, una subida del euríbor del 1% -lo que podría ocurrir entre 2020 y 2022- haría que pasase a pagar de 680 euros a 760 euros al mes. Pero si el euríbor volviese al 5,4%, la cuota mensual se dispararía por encima de los 1.100 euros mensuales.
¿Y sabemos qué va a pasar con el euríbor? Pues esa es la cuestión, no podemos saberlo. Pero lo cierto es que tenemos una economía europea tocada, una gran incertidumbre política (Brexit, guerra comercial China-EE.UU., etc)… Factores todos ellos que pueden contribuir a que suba este índice. Además el BCE lleva tiempo pidiendo cambiar la fórmula de cálculo del euríbor, y no está claro cómo lo hará… Más incertidumbre.
Tampoco hay que descartar un hipotético escenario futuro de ruptura del euro o de graves problemas en la Eurozona, especialmente con el resurgir de movimientos políticos que abogan por el fin de la Europa unida. Todos estos cambios, inciertos pero no improbables, repercutirían en la estabilidad económica y por ende en el euríbor. Y no olvidemos que un préstamo hipotecario se firma a muchos, muchos años vista.
¿Qué futuro nos espera?
Como hemos visto es difícil prever cuál será el futuro de las hipotecas, incluso a un par de años vista. Es evidente que los préstamos a tipo fijo serán atractivos mientras el euríbor se mantenga en los actuales niveles, pero eso no va a durar eternamente. La entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, unido a la subida del precio de la vivienda por la escasa oferta de alquiler, augura un encarecimiento de las hipotecas, aunque no será acusado a corto plazo.