Mucha gente se pregunta cuáles son los pasos para vender una casa hipotecada. Al fin y al cabo en España se firman hipotecas a 20, 30 ó 40 años: en ese tiempo es probable que las circunstancias de la vida cambien, y que tengamos que vender la vivienda mientras aún tenga una hipoteca pendiente. ¿Quieres saber todo lo que necesitas? Pues no dejes de leer este artículo.
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¿Se puede vender un piso hipotecado?
Pregunta habitual, y respuesta clara: por supuesto que sí. En realidad, es un proceso mucho más habitual de lo que se cree, sobre todo en la venta de pisos de segunda mano, y relativamente sencillo si tienes claros los pasos a seguir. Es más, puedes vender un inmueble con préstamo hipotecario pendiente en las mismas condiciones que si no lo tuviera.
Puede que a priori poner en venta una casa con hipoteca pendiente pueda parecer que va a ahuyentar a los posibles compradores. Nada más lejos de la realidad. Este tipo de productos suelen ser vistos como una oportunidad, ya que suelen venderse a un precio menor que las viviendas nuevas o libres de cargas.
¿Qué opciones tengo?
Antes de nada tienes que tener claras varias cosas: en primer lugar cuánto te costó la vivienda, en segundo lugar cuál es la cuantía de la hipoteca que te queda por pagar, y por último a qué precio vas a poder vender el inmueble. Una vez hechas tus cuentas, podrás decidir entre todas las opciones que tienes para vender tu casa con hipoteca. ¿Cuáles son? Pues básicamente tienes tres posibilidades, que te explicamos a continuación con todo detalle.
Cancelación del préstamo por venta de vivienda
Esta es la opción más habitualmente usada. Tendremos que pedir al banco un certificado de deuda pendiente (donde figuran los pagos, la hipoteca pendiente y los gastos de cancelación), y cumplimentar el formulario de Actos Jurídicos Documentados. Es aquí donde entran en juego dos factores clave en esta operación: el precio por el que hemos vendido el inmueble, y la deuda hipotecaria pendiente.
En el caso de que hayamos podido esperar el momento más oportuno y vender nuestro piso por encima de la deuda que nos quedaba con el banco, la hipoteca se cancela ante el notario en el mismo acto de la escritura de venta, de forma que el comprador sabe que está comprando un inmueble libre de cargas.
Una parte del cheque que recibas por la venta de la vivienda irá destinada a saldar la deuda pendiente de la hipoteca; tendremos que pagar en este caso –si la hay- la correspondiente comisión de cancelación. La otra parte queda como beneficio de la operación –se denomina ganancia patrimonial y está sujeta a impuestos- y podremos ingresarla en nuestra cuenta particular. Es el comprador quien debe registrar la cancelación de la deuda en el Registro.
Si por el contrario has tenido que vender tu vivienda por un valor inferior al préstamo que te quedaba por pagar, los trámites son los mismos pero el importe del cheque deberá ir en su totalidad a saldar la deuda hipotecaria. Nos quedará entonces una nueva deuda con el banco pero que ya no será una hipoteca, sino un nuevo préstamo bancario con sus propias condiciones y cláusulas.
Transmisión hipotecaria al comprador
Otra opción que tenemos al vender una casa hipotecada es transmitir la deuda pendiente al comprador de la vivienda: es lo que se llama una subrogación de la hipoteca, y para llevarla a cabo es recomendable que la operación cuente con el visto bueno de nuestro banco, que estudiará el perfil de riesgo del nuevo comprador. Este estudio y sus gastos suele correr a cargo del vendedor, así como las posibles comisiones de subrogación.
Es una opción también bastante habitual ya que el comprador se ahorra los gastos de comisión de apertura y tú te desprendes de una casa con hipoteca sin tener que pagar gastos de cancelación. Además no hay que pagar tampoco el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. No obstante existen desventajas claras, como que el comprador debe asumir las condiciones de la hipoteca anterior y no puede negociar unas nuevas con el banco.
Si el banco no da su visto bueno al perfil del nuevo comprador –o no responde- tienes la opción de realizar la operación –salvo que una cláusula lo impida- realizando un contrato de deuda con el comprador, que deberá pagarte mensualmente la hipoteca. Sin embargo corres el riesgo de que deje de pagarte, en cuyo caso deberías hacer frente a un doble litigio: uno para reclamarle la deuda y otro con el banco… porque será a ti a quien reclame los pagos.
La hipoteca puente
Esta es una tercera posibilidad que tenemos al vender una casa con un préstamo hipotecario pendiente. Es una operación no muy habitual, que surge de la necesidad que sucede en ocasiones de comprar una vivienda mediante una hipoteca mientras intentamos vender otra vivienda hipotecada de nuestra propiedad (por ejemplo por un traslado a vivir a otra ciudad).
¿En qué consiste esta fórmula? En lugar de pagar dos hipotecas por separado a la vez, el banco nos ofrece la posibilidad de unificarlas en una sola pagando una cuota mensual menor que la suma por separado, con la obligación de vender el primer inmueble en un plazo que puede ir de los 6 meses a los 5 años.
Es una posibilidad que ofrece flexibilidad y comodidad, ya que no tenemos que solicitar otra hipoteca; una vez vendida la vivienda de la que queremos deshacernos, se cancela la hipoteca puente y la primera hipoteca, y se formaliza una nueva hipoteca normal para el nuevo inmueble. Puede ocurrir no obstante que la venta se demore y no podamos hacer frente el tiempo necesario a los pagos de la hipoteca unificada, por lo que es una opción con riesgos.
¿Es seguro vender una casa hipotecada?
Lo principal es hacer cuentas con tiempo suficiente y calcular cuánto nos queda por pagar de nuestro préstamo, qué precio pagamos por la compra y cuánto obtendremos por la venta. A partir de ahí, y una vez que ya sabemos los pasos para vender una casa hipotecada, es importante también elegir el momento adecuado para vender, revisar bien toda la operación, y contar con el asesoramiento profesional necesario.